Le 21 octobre 2025, la loi n° 2025-896 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement a été adoptée par le Parlement. Le Conseil constitutionnel s’est prononcé hier, le 20 novembre 2025, sur la constitutionnalité de certaines dispositions de cette loi (lien vers la décision).
Nous résumons dans cet article certaines dispositions validées ou censurées importantes.
Le Conseil constitutionnel a censuré les dispositions suivantes :
- La restriction des recours en annulation contre les documents d’urbanisme aux seules personnes qui ont participé à la consultation publique ;
- La création d’un permis de construire multi-sites ;
- Dans les communes constituées uniquement d’espaces proches du rivage au titre de la loi littoral, la possibilité de construire dans les espaces proches du rivage des bâtiments nécessaires aux activités agricoles ou forestières ;
- La soumission des changements de sous-destination à déclaration préalable (seuls les changements de destination y sont soumis) ;
- La réduction du délai de 30 à 15 ans pour la récupération des biens sans maître par les communes.
Le Conseil constitutionnel a validé les dispositions suivantes :
- La cristallisation, à la date de délivrance du permis de construire initial, des règles d’urbanisme applicables au permis modificatif, hormis les règles qui ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques. Il n’est donc plus possible de critiquer un permis de construire modificatif pour violation de règles d’urbanisme adoptées depuis le permis de construire initial, sauf celles en matière de sécurité ou salubrité publique.
- La restriction des moyens invocables par voie d’exception. Désormais, dans un recours contentieux ne peuvent plus être invoqués par voie d’exception :
- l’illégalité pour vice de forme ou de procédure d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme ou d’une carte communale,
- l’acte prescrivant l’élaboration ou la révision d’un document d’urbanisme ou créant une zone d’aménagement concerté.
- La réduction du délai de recours gracieux ou hiérarchique contre les autorisations d’urbanisme à 1 mois (contre deux aujourd’hui) et l’absence de prorogation du délai de recours contentieux (de 2 mois) par un recours gracieux ou hiérarchique. Le Conseil constitutionnel a cependant émis une réserve d’interprétation : « les recours gracieux ou hiérarchiques formés contre des décisions intervenues avant l’entrée en vigueur de la loi déférée conservent pour effet de proroger le délai de recours contentieux qui leur est applicable ».
Cette dernière mesure est particulièrement critiquable, certains dossier nécessitant un temps d’analyse important. Nous ne pouvons donc que conseiller de :
- déposer une requête sommaire dans le délai de recours contentieux, en invoquant des moyens de de légalité interne et externe, puis de la compléter par un mémoire ampliatif,
- déposer une demande d’aide juridictionnelle, qui interrompt le délai et fait courir un nouveau délai de 2 mois à compter de la décision du bureau d’aide juridictionnelle ceci d’autant plus que dorénavant la procédure est dématérialisée de façon quasi générale : https://www.aidejuridictionnelle.justice.fr
Le Conseil constitutionnel n’était pas saisi et ne s’est pas auto-saisi des dispositions suivantes, qui sont donc implicitement validées :
Concernant les procédures d’élaboration des documents d’urbanisme :
- La possibilité de recourir à la participation du public par voie électronique (PPVE) au lieu d’une enquête publique pour l’adoption des documents de planification d’urbanisme (notamment l’adoption d’un PLU) ;
- La réforme complète des procédures de modification et révision avec :
- La suppression des procédures de modification et de révision « simplifiées » (passage de 4 à 2 types de procédures),
- La modification, qui reprend en réalité le régime de modification simplifiée, devient la norme, tandis que la révision est réservée aux seules évolutions majeures ayant un impact sur les documents d’orientation.
Concernant les pouvoirs de police de l’urbanisme, les pouvoirs du maire sont augmentés :
- En cas de travaux illégaux, le maire peut, au lieu de mettre en demeure de régulariser la situation, ordonner le paiement d’une amende d’un montant maximal de 30.000 €
- En cas de mise en demeure de régulariser des travaux illégaux, le montant de l’astreinte maximum passe de 500 € à 1.000 € par jour et de 25.000 € à 100.000 € au total. Si la mise en demeure n’est pas respectée dans le délai fixé, une amende d’un montant maximal de 30.000 € peut être ordonnée.
Concernant les recours contentieux :
- En cas de recours en référé contre une décision de refus de permis de construire ou d’opposition à déclaration préalable, l’urgence est présumée (c’était uniquement le cas pour les décisions d’octroi des autorisations).
- En cas de recours contre une décision de refus de permis de construire ou d’opposition à déclaration préalable, l’administration ne pourra invoquer des nouveaux motifs de refus passé un délai de 2 mois après la saisine du tribunal.
La loi devrait être prochainement publiée.
